Le coronavirus, le bail commercial et la suspension des loyers

Pour lutter contre l’épidémie de Coronavirus, nombreux commerçants ont dû fermer leurs portes. Les charges demeurent importantes et pèsent sur la trésorerie des commerçants. En matière de bail commercial, la suspension du loyer devient donc une question préoccupante.

I. La suspension prévue par l’Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 en matière de bail commercial

En cas de défaut de paiement de loyers ou de charges locatives, l’Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19 prévoit en son article 4 :

• La suspension des « pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance » ;
• La suspension « des garanties ou cautions ».

Il convient de s’interroger sur les personnes concernées par ces dispositions (A) et leurs effets (B).

A. Les personnes concernées par ces dispositions

Selon l’article 1 de l’Ordonnance précitée, les personnes concernées sont :

• Les personnes bénéficiaires du fonds de solidarité dont les conditions sont fixées par le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 ;
• Les entreprises placées en état de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire. 

B. Les effets de cette suspension

1. Les loyers concernés par cette suspension

L’alinéa 2 de l’article 4 de cette Ordonnance précise que :

« Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. »

Plus précisément :

• Les loyers dus avant le 12 mars 2020 ne sont pas concernés.

Le bailleur pourra faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour les loyers dus avant cette date. 

Cependant, l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 pourrait avoir vocation à s’appliquer (cf. II). 

• Les loyers dus entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire peuvent faire l’objet d’une suspension.

A ce jour, l’état d’urgence sanitaire expire le 24 mai prochain. Ainsi, entre le 12 mars et le 24 juillet 2020 (24 mai + 2 mois), les loyers pourraient être suspendus.

Lors du discours du Premier Ministre devant l’Assemblée nationale du 28 avril dernier, la prolongation de l’état d’urgence jusqu’au 24 juillet a été évoquée. La suspension pourrait donc intervenir jusqu’au 24 septembre 2020 (24 juillet + 2 mois). 

2. Les conséquences de cette suspension

En réalité, il ne s’agit pas d’un droit à suspendre le paiement du loyer, même provisoirement, et encore moins d’une annulation. Ces dispositions visent uniquement à suspendre les effets du non-paiement du loyer pendant la période précitée.

Ainsi, si vous ne pouvez pas faire face au règlement de votre loyer jusqu’au 24 juillet prochain, sous réserve de la prolongation de l’état d’urgence sanitaire, votre bailleur ne pourra vous appliquer ni pénalités, ni intérêts de retard. 

Il ne pourra pas non plus faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Si tel était le cas, il conviendrait de saisir le juge des référés pour statuer sur la validité de ce commandement mais également pour solliciter la suspension de ses effets et des délais de paiement qui ne pourront pas excéder 24 mois. 

Passé le 24 juillet 2020, le bailleur pourra donc entamer une procédure visant à obtenir le paiement des loyers échus. 

Enfin, la caution solidaire est également protégée par cette Ordonnance jusqu’à l’expiration du même délai.

En conclusion, cette Ordonnance n° 2020-316, dont les personnes bénéficiaires sont limitées, vous permettra uniquement d’échapper aux sanctions d’un défaut de règlement de votre loyer. 

II. La suspension prévue par l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 visant à adapter les délais pendant la pandémie de coronavirus

L’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période prévoit la suspension des effets de la clause résolutoire prévue aux termes d’un bail commercial.

Cette Ordonnance est générale et s’applique donc à l’ensemble des baux qu’il s’agisse de baux commerciaux ou professionnels mais également aux baux d’habitation.

En son article 4, elle dispose que : 

« Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er. […] »

Cet article vise à proroger les effets des astreintes et clauses contractuelles, telle que la clause résolutoire, qui sanctionnent l’inexécution du locataire. 

En effet, en cas de non-paiement de loyer, votre bailleur peut faire jouer la clause résolutoire prévue aux termes du bail et solliciter, après la délivrance d’un commandement de payer n’ayant pas été exécuté, votre expulsion.

Par application de cette Ordonnance, cette clause ne peut produire, ou commencer à produire, ses effets entre le 12 mars et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit le 24 juin, soit le 24 août 2020). 

Pendant ce délai, le bailleur ne pourra pas utiliser l’absence de paiement du loyer pour faire jouer la clause résolutoire. 

A l’expiration de ce délai, le locataire aura un mois (soit au plus tard le 24 juillet ou le 24 septembre 2020 en cas de prorogation) pour régulariser le paiement de son loyer. Passé ce délai, le bailleur retrouvera ses droits. 

Cette Ordonnance ne s’applique pas à la caution. Le bailleur peut donc solliciter le paiement du loyer entre ses mains.

En résumé, entre le 12 mars et le 24 juillet (ou 24 septembre 2020 en cas de prorogation), le bailleur ne pourra pas obtenir la résiliation du bail pour non-paiement du loyer.

III. La suspension des loyers du bail commercial par application du droit commun des contrats

Le droit commun des contrats peut venir au secours des locataires qui ne parviennent plus à faire face au règlement du loyer.

Dans le cadre de notre article sur le coronavirus et la suspension des contrats LOA et LDD, nous avons déjà évoqué d’une part, l’application de la force majeure (article 1218 du Code civil) et, d’autre part, de l’imprévision (article 1195 du Code civil) à cette pandémie. 

L’obligation de délivrance conforme des locaux par le bailleur est une piste à envisager même s’il n’existe aucun précédent jurisprudentiel en cas de pandémie.

Par application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur a l’obligation « de délivrer au preneur la chose louée ». 

En sus, l’article 1220 dispose que : 

« Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »

La combinaison de ces articles signifient qu’en l’absence de délivrance conforme à sa destination par le bailleur, le locataire peut suspendre ses obligations contractuelles notamment le paiement du loyer. 

Le bailleur ne pouvant pas respecter son obligation de délivrance conforme a posteriori, les loyers, contrepartie de cette obligation, ne seront pas dus. Cette exception d’inexécution pourrait emporter l’extinction de l’obligation de paiement des loyers pendant cette période de fermeture contrainte.

Par application de l’article 1220 du Code civil, le locataire devra notifier par lettre recommandée avec accusé de réception « dans les meilleurs délais » qu’il entend suspendre l’exécution du contrat y compris la suspension du paiement du loyer.

Bien entendu, il convient de se reporter aux termes du bail qui peut avoir décrit précisément le processus de suspension.

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Mon conseil est :

• D’une part, de faire une analyse précise du bail pour envisager le fondement à invoquer ;
• D’autre part, de notifier au bailleur la suspension du paiement des loyers.

Une négociation avec le bailleur pourra alors intervenir afin de renégocier les termes du bail (baisse de loyer, suspension etc.), étant rappelé qu’il a également intérêt à voir pérenniser le commerce de son locataire plutôt qu’à subir une procédure collective. 

Je reste à votre disposition pour en discuter et vous souhaite bon courage dans cette épreuve. 

Charlotte MAZY

Avocat