Bail commercial et taxe d’enlèvement des ordures ménagères

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La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est souvent source de contentieux en matière de bail commercial. 

Depuis la loi PINEL du 18 juin 2014, le bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes liés à ce bail et leur répartition entre le bailleur et le preneur.

En ce sens, l’article R145-35 du Code de commerce dispose que :

« Ne peuvent être imputés au locataire : 

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; ».

Ainsi, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères semblait être incluse dans ces taxes additionnelles liées à l’usage du local.

Néanmoins, les arrêts récents rappellent que l’imputation de cette taxe doit être expressément prévue dans le contrat.

Par un arrêt remarqué du 13 septembre 2018[1], la Cour de cassation a jugé :

« la taxe d’ordures ménagères ne pouvait être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation expresse du bail et qu’elle ne constituait pas une charge afférente à l’immeuble et constaté que le bail mettait à la charge du preneur « sa quote-part des charges, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l’immeuble », la cour d’appel a légalement justifié sa décision en retenant que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne pouvait être mise à la charge du preneur ; ».

Ainsi, l’imputation au preneur à bail de la taxe d’ordures ménagères ou de tout autre taxe doit être expressément prévue par les dispositions contractuelles. A défaut, aucune prise en charge ne peut être sollicitée.

Très récemment, tout en rappelant que le juge a l’obligation de ne pas dénaturer le contrat, la Cour de cassation a estimé que la clause mettant à la charge du preneur « tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués, de sorte que le loyer soit net de toutes charges quelconques, à la seule exception des impôts susceptibles de grever les revenus de location » était suffisamment précise pour imputer la taxe foncière au preneur (Ccass., Civ. 3, 12 septembre 2019, N° de pourvoi: 18-18018). [2]

A notre sens, cet arrêt inédit (et non publié) ne remet pas en cause la position de la Cour de cassation quant à l’imputabilité de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui nécessite une clause expresse.

A défaut, le preneur pourra refuser la prise en charge de cette dernière voire même solliciter la restitution du trop-perçu sous réserve de la prescription de son action.

N’hésitez pas à prendre contact avec le cabinet pour envisager soit la rédaction de votre bail commercial, soit pour auditer votre bail en cours permettant de mettre en lumière les sommes payées à tort à votre bailleur et ainsi en solliciter le remboursement.

Charlotte MAZY

[1]//www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000037425066&fastReqId=957895358&fastPos=1&utm_source=Concep%20Send&utm_medium=email&utm_campaign=Lettre+des+baux+commerciaux+%7c+Janvier+2019+%237

[2]//www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000039122883&fastReqId=609524429&fastPos=17