Bail commercial et taxe d’enlèvement des ordures ménagères : le bail, rien que le bail.

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Depuis la loi PINEL du 18 juin 2014, le bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes liés à ce bail et leur répartition entre le bailleur et le preneur.

En ce sens, l’article R145-35 du Code de commerce dispose que :

« Ne peuvent être imputés au locataire : 

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; ».

Ainsi, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères semblait être incluse dans ces taxes additionnelles liées à l’usage du local.

Néanmoins, les arrêts récents rappellent que l’imputation de cette taxe doit être expressément prévue dans le contrat.

Par un arrêt remarqué du 13 septembre 2018[1], la Cour de cassation a jugé :

« la taxe d’ordures ménagères ne pouvait être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation expresse du bail et qu’elle ne constituait pas une charge afférente à l’immeuble et constaté que le bail mettait à la charge du preneur « sa quote-part des charges, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l’immeuble », la cour d’appel a légalement justifié sa décision en retenant que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne pouvait être mise à la charge du preneur ; ».

Ainsi, l’imputation au preneur à bail de la taxe d’ordures ménagères ou de tout autre taxe doit être expressément prévue par les dispositions contractuelles. A défaut, aucune prise en charge ne peut être sollicitée.

Très récemment, tout en rappelant que le juge a l’obligation de ne pas dénaturer le contrat, la Cour de cassation a estimé que la clause mettant à la charge du preneur « tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués, de sorte que le loyer soit net de toutes charges quelconques, à la seule exception des impôts susceptibles de grever les revenus de location » était suffisamment précise pour imputer la taxe foncière au preneur (Ccass., Civ. 3, 12 septembre 2019, N° de pourvoi: 18-18018). [2]

A notre sens, cet arrêt inédit (et non publié) ne remet pas en cause la position de la Cour de cassation quant à l’imputabilité de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui nécessite une clause expresse.

A défaut, le preneur pourra refuser la prise en charge de cette dernière voire même solliciter la restitution du trop-perçu sous réserve de la prescription de son action.

N’hésitez pas à prendre contact avec le cabinet pour envisager soit la rédaction de votre bail commercial, soit pour auditer votre bail en cours permettant de mettre en lumière les sommes payées à tort à votre bailleur et ainsi en solliciter le remboursement.

Charlotte MAZY

[1]//www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000037425066&fastReqId=957895358&fastPos=1&utm_source=Concep%20Send&utm_medium=email&utm_campaign=Lettre+des+baux+commerciaux+%7c+Janvier+2019+%237

[2]//www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000039122883&fastReqId=609524429&fastPos=17